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- 林正雄：打房政策，並沒有打到「房價」，而是打壓到不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國家經(jīng)濟成長。
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】不動產(chǎn)聯(lián)盟總會理事長林正雄2020年12月28日表示，自央行2020年12月8日展開突襲式打房，加上行政院釋出未來第二及第三波政策，造成不動產(chǎn)市場信心動盪，更造成許多剛簽約不久的首購族惶惶不可終日。其實綜觀歷年實施的一連串抑制房市政策與相關(guān)稅制，僅影響房市交易「量」，更曾創(chuàng)下24.5萬棟的歷史新低量，較最高點腰斬一半有餘。然而透過觀察國泰建設(shè)統(tǒng)計之房地產(chǎn)指數(shù)，國內(nèi)不動產(chǎn)價格仍然是趨勢向上，全國平均成交價格自2007年的18.8(萬/坪)至2019年底的27.9(萬/坪)成長近5成。而因為國內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員眾多，若將歷年經(jīng)濟成長率與不動產(chǎn)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)互相比對，可以發(fā)現(xiàn)兩者呈現(xiàn)高度相關(guān)。他憂心的說：「歷年來的打房政策，並沒有打到『房價』，而是打壓到不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國家經(jīng)濟成長。」
制定政策時應(yīng)審慎評估，並廣納相關(guān)產(chǎn)業(yè)意見
林正雄建議建立房市景氣燈號系統(tǒng)，以指標(biāo)監(jiān)測房市景氣是否有過熱情形，例如以「總推案量」、「成交價格」、「買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)」及「營造工程物價指數(shù)」等不動產(chǎn)指標(biāo)監(jiān)測，當(dāng)指標(biāo)出現(xiàn)一定比例爆增時，即時預(yù)警並啟動不動產(chǎn)政策制定與頒布機制，林正雄說：「制定政策時應(yīng)審慎評估，並廣納相關(guān)產(chǎn)業(yè)意見?！?br />
2020年預(yù)估全年可達31.5萬棟-32萬棟
林正雄指出，2020年全球受到疫情影響，我國疫情控制得宜並未受到太大傷害，預(yù)估全年度經(jīng)濟成長率2.54％優(yōu)於全球表現(xiàn)。消費者信心指數(shù)統(tǒng)計亦持續(xù)樂觀並創(chuàng)下歷史新高值125.2分。受益於利率持續(xù)寬鬆，加上臺商資金回流刺激內(nèi)需，使得國內(nèi)資金充沛，股市創(chuàng)下歷史新高亦使年度不動產(chǎn)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)連續(xù)4年成長，並將創(chuàng)下近5年新高。前3季大型土地交易總額達3,346億元，預(yù)估亦與2019年4,064億持平甚至微幅成長。自2016年實施房地合一稅後，不動產(chǎn)短期投資買賣驟減，當(dāng)年度買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)亦創(chuàng)下歷史新低記錄(24.5萬棟)，甚至比2003年SARS疫情時還低。所幸爾後市場信心逐步回穩(wěn)，每年均維持5％-8％的穩(wěn)定小幅成長，終於在2019年重回30萬棟，2020年預(yù)估全年可達31.5萬棟-32萬棟，成交量亦在溫和成長的合理範(fàn)圍內(nèi)。
2021黑天鵝：房價越打越高？
近期因國內(nèi)營造業(yè)缺工嚴(yán)重，南部科技廠甚至祭出雙倍薪搶工設(shè)廠，而營造相關(guān)原物料亦上漲甚多，為反映飛漲之營造成本，建設(shè)公司只好上調(diào)售價甚至?xí)壕忎N售重新訂價。須知當(dāng)房屋售價上漲時，建案銷售期亦隨之拉長，不斷增加的管銷成本亦會侵蝕利潤甚至產(chǎn)生沉重的營運壓力。
現(xiàn)階段打房策略其實是開錯藥方
他認(rèn)為，近期房價高漲之原因並非建設(shè)公司利潤有所提升，而是反映土地價格與營造工料成本雙漲的無奈之舉。為因應(yīng)營造成本居高不下且持續(xù)上漲，預(yù)售案開始出現(xiàn)封盤停止銷售情形，未來建案將以先建後售為主流。因此若要解決高房價問題，現(xiàn)階段打房策略其實是開錯藥方了，應(yīng)從成本面下手，例如：(1)解決工料雙漲問題(2)開放引較外勞(3)房地合一稅退場。
2021不動產(chǎn)「3利多」與「2變數(shù)」
林正雄指出，展望2021年，不動產(chǎn)市場將有「3利多」與「2變數(shù)」；3利多分別為：「資金回流」、「資金寬鬆」、「交易熱絡(luò)」；2變數(shù)則為：「打房政策」、「營造工料雙漲」。若成本面問題未能獲得解決，則房價亦無下降之可能。
打擊短期炒作，維護長期投資
日前新聞報導(dǎo)預(yù)售屋紅單炒房之交易亂象屬於少數(shù)個案情形，房市交易熱潮亦屬短期現(xiàn)象。房地產(chǎn)買賣交易件數(shù)增加，乃肇因於國內(nèi)游資充沛，市場仍是良性發(fā)展並無過熱情形；2016年實施的房地合一稅，對於抑制短期不動產(chǎn)轉(zhuǎn)售，確實具有一定的約束力，建議房地合一稅限制移轉(zhuǎn)不宜再增加至5年，若貿(mào)然延長，恐影響買賣交易市場自由機制運作。國內(nèi)房屋自有率已近九成，任一項政策施行，影響所及乃是近800萬戶家庭的權(quán)益，盼維持房地合一稅不予更動甚至考慮階段性退場。建議應(yīng)該賞罰並施，對於短期移轉(zhuǎn)獲利持續(xù)加以課重稅，對於長期持有不動產(chǎn)、長期投資置產(chǎn)，應(yīng)予以稅制上鼓勵，適度降低移轉(zhuǎn)稅及持有稅。讓不動產(chǎn)回歸自用為主、長期投資為輔的定位。
制定政策時應(yīng)審慎評估，並廣納相關(guān)產(chǎn)業(yè)意見
2020年預(yù)估全年可達31.5萬棟-32萬棟
林正雄指出，2020年全球受到疫情影響，我國疫情控制得宜並未受到太大傷害，預(yù)估全年度經(jīng)濟成長率2.54％優(yōu)於全球表現(xiàn)。消費者信心指數(shù)統(tǒng)計亦持續(xù)樂觀並創(chuàng)下歷史新高值125.2分。受益於利率持續(xù)寬鬆，加上臺商資金回流刺激內(nèi)需，使得國內(nèi)資金充沛，股市創(chuàng)下歷史新高亦使年度不動產(chǎn)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)連續(xù)4年成長，並將創(chuàng)下近5年新高。前3季大型土地交易總額達3,346億元，預(yù)估亦與2019年4,064億持平甚至微幅成長。自2016年實施房地合一稅後，不動產(chǎn)短期投資買賣驟減，當(dāng)年度買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)亦創(chuàng)下歷史新低記錄(24.5萬棟)，甚至比2003年SARS疫情時還低。所幸爾後市場信心逐步回穩(wěn)，每年均維持5％-8％的穩(wěn)定小幅成長，終於在2019年重回30萬棟，2020年預(yù)估全年可達31.5萬棟-32萬棟，成交量亦在溫和成長的合理範(fàn)圍內(nèi)。
2021黑天鵝：房價越打越高？
現(xiàn)階段打房策略其實是開錯藥方
他認(rèn)為，近期房價高漲之原因並非建設(shè)公司利潤有所提升，而是反映土地價格與營造工料成本雙漲的無奈之舉。為因應(yīng)營造成本居高不下且持續(xù)上漲，預(yù)售案開始出現(xiàn)封盤停止銷售情形，未來建案將以先建後售為主流。因此若要解決高房價問題，現(xiàn)階段打房策略其實是開錯藥方了，應(yīng)從成本面下手，例如：(1)解決工料雙漲問題(2)開放引較外勞(3)房地合一稅退場。
2021不動產(chǎn)「3利多」與「2變數(shù)」
打擊短期炒作，維護長期投資
日前新聞報導(dǎo)預(yù)售屋紅單炒房之交易亂象屬於少數(shù)個案情形，房市交易熱潮亦屬短期現(xiàn)象。房地產(chǎn)買賣交易件數(shù)增加，乃肇因於國內(nèi)游資充沛，市場仍是良性發(fā)展並無過熱情形；2016年實施的房地合一稅，對於抑制短期不動產(chǎn)轉(zhuǎn)售，確實具有一定的約束力，建議房地合一稅限制移轉(zhuǎn)不宜再增加至5年，若貿(mào)然延長，恐影響買賣交易市場自由機制運作。國內(nèi)房屋自有率已近九成，任一項政策施行，影響所及乃是近800萬戶家庭的權(quán)益，盼維持房地合一稅不予更動甚至考慮階段性退場。建議應(yīng)該賞罰並施，對於短期移轉(zhuǎn)獲利持續(xù)加以課重稅，對於長期持有不動產(chǎn)、長期投資置產(chǎn)，應(yīng)予以稅制上鼓勵，適度降低移轉(zhuǎn)稅及持有稅。讓不動產(chǎn)回歸自用為主、長期投資為輔的定位。
